Fallo judicial y debate

La Tatenguita: un barrio cerrado que necesita ser reglamentado

• La Justicia rechazó el reclamo que realizó la asociación administradora del complejo contra dos propietarios que se negaron al pago de “contribuciones”. Pero la sentencia fue más allá y planteó las irregularidades que acarrea el exclusivo loteo, devenido en barrio cerrado.

Juliano Salierno

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Un fallo judicial de reciente factura que involucra a la administración del Complejo Residencial La Tatenguita dejó al descubierto las irregularidades bajo las cuales se montó el barrio privado que está a la vera de la autopista Santa Fe Rosario, en jurisdicción de la ciudad de Santo Tomé. Y cuestionó de manera tajante las prohibiciones e imposiciones que se imparten desde la asociación civil, tanto para los propietarios como a terceros que deban acceder al predio.

El litigio tuvo su origen a mediados de 2011 en una causa iniciada por la Asociación Complejo Residencial La Tatenguita, contra Ricardo Gaitán y Ricardo Arnaudo -propietarios de tres lotes- por negarse a pagar la cuota mensual.

Se trata de una “demanda ordinaria por el cobro de $ 13.555 en concepto de contribuciones adeudadas, más intereses y costas” a los titulares de los inmuebles, que se tramitó en el Juzgado Civil y Comercial Nº 11, del Dr. Gustavo Ríos.

La sentencia dictada el 13 de marzo, aunque no se encuentra firme, tuvo como resultado el rechazo de la demanda, y contiene “un llamado a un replanteo de posiciones” de las partes en pos de una convivencia pacífica.

El abogado Norberto Rolón, a cargo de la parte demandada, contó que “el reclamo se hizo en principio por la vía extrajudicial”, pero como no se llegó a un acuerdo, el litigio “comenzó en agosto de 2011”. Se presentaron “entre 15 y 20 juicios” que fueron el resultado de “una asamblea de la asociación en la que se propuso reclamar a los vecinos que no pagaban y se decidió judicializarlo”. A partir de entonces “muchos hicieron convenios” para evitar los juicios, pero otros siguieron adelante, explicó.

Posiciones enfrentadas

Para fundar su postura, la parte actora documentó que La Tatenguita cuenta con personería jurídica desde el 12 de diciembre de 1990 a partir de la existencia del complejo, que tuvo su origen a través de un contrato asociativo que data del 17 de octubre de 1975. En ese entonces, la propuesta incluía “la urbanización de 33 ha, adjudicando 4 ha al Club Atlético Unión y el remanente como accesorio al complejo al que se le dio forma de loteo erigiéndose un conjunto inmobiliario”.

Por su parte, los demandados demostraron al juez que adquirieron los lotes entre 1993 y 1995 en el marco de un loteo preexistente que no se encontraba sometido a figura jurídica alguna. Y lo que es medular en este asunto, comprobaron “que nunca manifestaron su voluntad expresa de asociarse a la entidad” que ahora les reclama una deuda.

Sobre el punto solicitaron que “se declare la inconstitucionalidad del estatuto por violar derechos constitucionales de propiedad, libre circulación y libre asociación, entre otros” y se negaron a pagar las contribuciones judicialmente exigidas; así como rechazaron la acusación por “enriquecimiento sin causa” por no abonar las contraprestaciones.

“Cuota de socio”

Con el problema planteado, el juez Ríos se detuvo sobre la supuesta “obligatoriedad” del pago de las contribuciones adeudadas. Sobre la naturaleza de la demanda, el juez trata de dilucidar “bajo qué concepto una asociación civil cobra compulsivamente una suma de dinero a cada propietario/asociado”.

Tras descartar que el reclamo fuese basado en el cobro de “expensas”, “contribuciones por mejoras” o “tasa retributiva de servicios”, el magistrado cayó en la cuenta que el único concepto bajo el cual podría la asociación cobrar era bajo el de “cuota societaria”.

Sin embargo, el juez entendió que “el quid de este proceso”, más allá que “la demandada se ha beneficiado de los servicios de la Asociación”, es si acaso “puede ésta requerir compulsivamente el pago de la cuenta social”.

Argumenta entonces que “no puede existir en el Derecho Argentino una asociación civil a la que alguien esté obligado a formar parte más allá del concurso de su voluntad”. De allí que “no es la cláusula que define la categoría de “socios activos” (aquellos que sean propietarios de predios o inmuebles del citado complejo) la que violenta el orden constitucional sino la interpretación que es materialmente imposible renunciar a la asociación” como lo manifestaron las autoridades.

En conclusión: si lo único que puede pretender la Asociación de conformidad a su estatuto y a su propia naturaleza jurídica es una cuota social, ello sólo puede hacerlo respecto de sus asociados; y, sólo resultan tales aquellos que hayan decidido libremente su adhesión, esta demanda no puede prosperar”.

“Un barrio más”

Por otra parte, el juez se refiere al “interés superior” en este caso representado por “la comunidad del complejo” sobre la posibilidad de “una restricción y límite al dominio”, que “indudablemente, es una decisión que debe tomar el Estado y no un grupo de particulares asociados, por alto que sea el porcentaje de adherentes que tenga la comunidad”.

“Si La Tatenguita se loteó porque era la única posibilidad que se conocía en la época, es ésa una configuración jurídica que, cuan marca de fuego, llevará durante toda su existencia a menos que un acto de autoridad lo modifique”, sostuvo Ríos.

Para el juez “el complejo” es en realidad “un barrio más de la ciudad de Santo Tomé” donde “se han venido sucediendo situaciones de hecho que, verdaderamente, no pueden pasar inadvertidas, ya que rayan la comisión de delitos”.

Buenas intenciones

Aunque “es indudable que esos actos responden a las mejores intenciones de los directivos de la Asociación y al leimotiv que comparten con un grupo de vecinos en orden a lograr que el complejo sea un barrio cerrado; no existe forma en que sea concebido que una asociación civil (al estilo de una vecinal) cercene a nadie el derecho a transitar por lugares públicos o se arrogue la atribución de requisar vehículos, ni que pretenda fijar normas o códigos de convivencia e imponer días y horarios de trabajo para los particulares y menos aún imponer sanciones”, ahondó el magistrado en sus argumentos.

A propósito de ello, puso de resalto que “sólo una interpretación irracional del objeto de su estatuto podría permitir tales actos de usurpación de potestades públicas. La Comisión Directiva de la Asociación no es un Concejo Municipal ni su presidente un intendente”, completó el juez.

Encuadre jurídico y otros barrios

• El juez Gustavo Ríos dedicó uno de los puntos de la sentencia para explicar cuál es el encuadre jurídico que corresponde a La Tanteguita y para ello se valió de una publicación académica de 2010 en la que cita a su autora Pamela Pallud.

Se trata de una revista interuniversitaria de estudios territoriales denominada Pampa en la cual su autora refiere que “El complejo residencial La Tatenguita se mensura en 1976 bajo el régimen de subdivisión simple, deslindándose calles públicas y espacios verdes que fueron donados al municipio y 419 lotes para uso residencial que cuentan con escritura pública de dominio. Después se materializan controles en el ingreso y tanto las calles como los espacios verdes dejan de prestar un uso público para reducirse a los límites de la urbanización; sin embargo el municipio no percibe el pago de tasas por las superficies correspondientes a calles ni a espacios verdes ya que, legalmente, éstas se perciben como áreas públicas”.

También compara el caso de la Tatenguita con el Club de Campo El Paso y la Sociedad Civil El Pinar, de los cuales el primero está sometido al régimen de prehorizontalidad -puede cobrar expensas- y abona tasa rural por hectárea -es privado-; mientras que el segundo va subdividiendo paulatinamente las manzanas creando servidumbres de paso y no calles públicas.

Gozar de los beneficios

• Aunque no reconoció el pago de la deuda reclamada por la asociación, el juez Ríos destacó el desempeño y la utilidad de quienes trabajan para mejorar el predio y se preguntó “qué pasaría en materia de seguridad si el complejo residencial no tuviese los alambrados perimetrales y el servicio de vigilancia que ostenta”.

Por eso, volviendo al punto de si “se enriquecen o no quienes gozan de los beneficios de la asociación y no se asocian o deciden no pagar” no sólo se ven favorecidos por recibir los servicios que no resultan de las tasas municipales (por ejemplo seguridad) sino que a su vez perjudican a quienes sí pagan, que son quienes deben solventar la diferencia.