Alquileres: El DNU generó más consultas e incertidumbre en la etapa precontractual

La Oficina del Inquilino Municipal viene atendiendo por estos meses, desde la vigencia del DNU presidencial 70/2023, gran cantidad de consultas referidas al cambio de normativa, principalmente en lo que atañe a la etapa precontractual de los alquileres. Las preguntas de los futuros inquilinos tienen que ver con los tiempos de duración de contratos, periodicidad en los aumentos e índice sobre el cual se calculan los incrementos.

"En el primer semestre recibimos en la Oficina del Inquilino, 726 consultas de manera virtual, por whatsapp o de forma presencial", informó Florencia Gentile, directora de Derechos y Vinculación Ciudadana e Institucional del municipio, quién indicó que esa dependencia, junto con la Defensoría del Pueblo, son las que realizan asesoramiento y atención al público en materia de inquilinos en Santa Fe.

"Nosotros asesoramos en todas las etapas del contrato, desde la 'precontractual' donde las consultas tienen que ver con porcentajes de aumento y libertad de contratación; en la 'contractual', sobre dificultades o inconvenientes en la habitabilidad, por ejemplo, arreglos, reparaciones; y en la 'poscontractual', que tiene que ver con condiciones a la hora de entregar el inmueble, como llaves, pintura, deudas de servicios, etc", explicó Gentile.

Por su parte, María de los Ángeles Fernández, asesora legal de la Oficina del Inquilino y del Área de Defensa del Consumidor municipal, aportó: "Si bien recibimos preguntas con relación a las tres etapas, cuando hay una reforma normativa, como pasó con la ley del 2020 y ahora con el DNU, hay más consultas y más incertidumbre en lo precontractual. Esta etapa es importante, porque ya conociendo el primer paso de saber qué voy a firmar, después voy a saber cómo finalizar esa relación".

Fernández consideró relevante aclarar a los futuros inquilinos que "siempre hubo libertad contractual en el país para negociar el precio del alquiler y de firmar el contrato", sea con la ley 27.551 como ahora con el DNU que la derogó. "Con la normativa anterior, se buscó proteger la vivienda familiar. Ahí sí el Estado reguló y estableció que el contrato destinado a este fin tenía que durar como mínimo 36 meses (3 años), con ajustes anuales y la actualización mediante un índice que es el ICL", comentó la abogada.

¿Qué es lo que rige ahora?

"Ahora, el DNU que está vigente lo que hizo es reafirmar la libertad contractual. Dispone que ya no va a haber más un límite de tiempo para el plazo de duración del contrato y no distingue entre destino como vivienda familiar u otros destinos", destacó Fernández.

"Hay libertad contractual para determinar el plazo de duración de ese contrato; la moneda de pago -peso, euro, dólar, reales-; la periodicidad del ajuste -si va a ser trimestral, semestral-; y también con qué índice se va a actualizar el contrato", detalló la abogada.

Ante la laguna que dejan las partes o ante el vacío cuando no se ponen de acuerdo, "le decimos a la gente que siempre rige la letra del Código Civil, por lo que no deben sentir que no hay una norma", consideró.

Tres índices y confusión normativa

El índice con el cual se va a calcular el ajuste del precio del alquiler, es uno de los que despierta mayores interrogantes en los inquilinos. "Lo que nos dejó la ley 27.551 es el ICL, un índice muy confiable al momento de calcular porque es una fórmula matemática, que es muy fácil de hacer. A la gente le aconsejamos que se rija mediante ese índice pero que no lo haga con calculadoras de Internet, que no son oficiales, sino con calculadora en mano", recomendó.

"Hay tres índices en vigencia", explicó Fernández. Además, del ICL, está el índice Casa Propia, que existía desde hace mucho y se aplicaba para los créditos hipotecarios y Procrear II. Y el tercero es el IPC (Índice de Precios al Consumidor).

Consultada sobre por qué ocurre esta convivencia de tres índices de actualización, la asesora legal de la Oficina del Inquilino explicó que a la ley 27.551 (que rigió desde julio del 2020 a diciembre del 2023) se le introdujo en octubre del 2023 una modificatoria para incorporar el índice de Casa Propia, que establecía que en lugar de ser anuales, los ajustes sean semestrales. Cuando sale el DNU en diciembre de 2023, deroga la ley 27.551, pero no la modificatoria de esa ley que databa de unos meses antes.

"Por eso hay tanta confusión normativa, porque hay contratos que se celebraron en el marco de las distintas leyes. Entonces, a nosotros nos están entrando consultas actuales por el DNU pero también aquellas que tienen que ver con los contratos que ya se hicieron con las anteriores leyes y que siguen su curso hasta que cesen", destacó. Y dijo que "ante toda esta mezcla normativa es que la gente piensa que no tiene libertad de negociación, cuando siempre existió: la voluntad de las partes está siempre en el punto más alto de la pirámide".

"Trabajo artesanal"

Fernández también consideró que "cada contrato es un trabajo artesanal que hay que hacer de lectura, de análisis porque cada uno de ellos tiene sus particularidades. Lo que sugerimos al futuro inquilino es que lea punto por punto lo que va a firmar y que negocie lo que más pueda".

-¿Cuál era la situación con la ley anterior y cuál es ahora con el DNU en cuanto al mercado inmobiliario?, preguntó El Litoral a Fernández.

-En el momento de la ley 27.551 se produjo una retracción del mercado inmobiliario porque la mayoría de los propietarios decían: "a mí no me van a decir cómo o cuánto tengo que cobrar o cuánto voy a tener que ajustar". Y con la inflación que hay en el país, esos alquileres quedaron súper bajos; reconocido incluso por los propios inquilinos. Además, la gente se metía a vivir en casas que eran inhabitables porque no conseguían inmuebles por la retracción de la oferta. O sea, la ley de alquileres generó un montón de problemas, como también trajo muchas soluciones. Ahora, hay una situación compleja porque la economía todavía no se estabilizó y vemos que se reajustan los contratos cada 3 meses, cada 4, cada 6. Hay que considerar que el sellado y la comisión inmobiliaria se calculan sobre el total de meses, por lo que si hay un ajuste seguido, no solo aumenta el precio del alquiler sino la diferencia de sellado y de comisión inmobiliaria.

-¿Qué es lo que recomiendan desde la Oficina del Inquilino?

-Lo más recomendable serían contratos de 24 meses, aplicando el ICL y con ajustes semestrales. En realidad cada contrato es único, y siempre les decimos que negocien lo mejor posible. Cuando nos llegan distintas situaciones, hacemos una lectura objetiva y les decimos qué les sirve y qué no. Asesoramos a inmobiliarias y a propietarios también. En la oficina funciona, además, el Registro de Administradores de Consorcios, así que nos llegan muchas consultas de administradoras, de consorcistas y de inquilinos que pagan expensas.

Informes

La Oficina del Inquilino Municipal funciona en Las Heras 2883 (ex Predio Ferial), de 7 a 14 hs. Teléfonos 4574119, 155 315 450, correo: [email protected]