LÍNEA COMPRA DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN

Procrear: los $ 400 mil no alcanzan

El crédito que otorga un máximo de $ 100 mil para comprar el terreno y $ 400 mil para construir no es suficiente para erigir la casa que propone Procrear en su página web. El arquitecto Carlos Barducco hizo los cálculos para El Litoral.

Florencia Arri

farri@ellitoral.com

¿Cuánto cuesta construir una de las casas propuestas por Procrear? ¿Los 400 mil pesos del monto máximo a otorgar alcanzan para erigirla? A estas preguntas se enfrentan quienes tramitan su crédito Compra de Terreno y Construcción del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar, más conocido por sus siglas Procrear Bicentenario.

Es una de las dos líneas de crédito inauguradas en el último sorteo, el 22 de octubre, en la que fueron beneficiados 644 de los 2.281 ganadores sorteados de Santa Fe capital. El crédito se destaca del resto por financiar “hasta el 100% del valor del terreno y hasta el 100% del proyecto de obra restante sin superar los montos máximos establecidos para esta línea”, tal como se explica en su página web (http://procrear.anses.gob.ar/). Los montos máximos son de $ 100.000 para la adquisición del terreno y otros $ 400.000 para el proyecto de obra.

Si bien estas cifras están sujetas al nivel de ingresos de cada beneficiario, la única condición de este crédito es que “la vivienda a construir debe corresponder a uno de los modelos de casas que Procrear ofrece en forma gratuita”. La razón esgrimida es que “esto permite ahorrar tiempo y costos en la realización de la obra”. Sin embargo, todo indica que en un escenario financiero cambiante como el actual, para alcanzar el sueño de la casa propia se necesita contar con al menos $ 27.750,15 de ahorro extra en un bolsillo que se estrecha con el correr de los días.

¿Cuánto cuesta construir los modelos?

Los cinco modelos de casas propuestos por el Procrear pueden descargarse desde su página web (http://procrear.anses.gob.ar/modelo-casa/). Tal como allí se detalla, en ellos está “todo definido: las medidas de los ambientes, el lugar de las ventanas, el baño, la cocina, el tipo de techo, la cantidad de materiales a utilizar, todos los planos incluido el municipal”. El argumento expuesto es que esto permite “ahorrar tiempos y costos”: el modelo puede descargarse desde la web “y el profesional que hayas elegido para realizar la obra debe adaptarlo a los requerimientos del municipio y firmarlo”. Así detalla Procrear y enciende la controversia con los arquitectos (ver “Los reparos de los arquitectos”).

Para analizar si los $ 400.000 que otorga el crédito para su construcción son suficientes, y considerando que es el monto máximo que puede otorgarse según poder adquisitivo del beneficiario, El Litoral pidió un análisis de costos del modelo de casa “clásica” con techo plano o techo inclinado, en su variante menor (1 dormitorio, 53 m2) y mayor (3 dormitorios, 75m2). Ésta es la casa propuesta por Procrear para la zona Centro, si bien hoy puede construirse cualquier modelo en cualquier región del país.

El análisis fue realizado por el Arq. Carlos Ernesto Barducco, quien es docente e investigador de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (Fadu) de la Universidad Nacional del Litoral (UNL). Además, tiene a su cargo la elaboración del índice de la construcción de la revista Cifras News de Santa Fe y colabora con publicaciones de similar temática del Colegio de Arquitectos de Santa Fe y de Entre Ríos.

El valor del metro cuadrado

En este estudio de costos (ver “Valores por m2”), el Arq. Carlos Barducco explicó que utilizó “hipótesis de cálculos usuales para esta tarea profesional, reconociendo el ámbito y contexto de la construcción y siguiendo metodologías técnicas que respetan las inclusiones y/o exclusiones que los proyectos revelan”.

En la determinación de los costos directos de las obras estudiadas, este arquitecto incluyó materiales a precios de mercado de la plaza local, mano de obra con valores de convenio y cargas sociales -según corresponde al sector- y todo otro componente que la ejecución requiera. Para calcular los conceptos propios de los costos indirectos, supuso una ejecución con administración a cargo del comitente en tanto infiere que “se producirían ciertos ahorros” y “por configurar una modalidad acorde a este tipo de gestiones privadas”.

Con tales elementos, el precio de construcción del metro cuadrado de estos modelos de casas oscila entre los $ 7.297,08 y los $ 8.601,12.

Sin embargo, desde el Banco Hipotecario Sucursal Santa Fe aseguran que “el valor de metro cuadrado que manejan los beneficiarios, en promedio, está entre los $ 4.500 y los $ 5.000”. También reconocieron que esto es posible gracias a que “Procrear no exige comprobantes de ningún tipo” y que “el valor se abarata si la mano de obra corre por cuenta propia o el beneficiario participa en forma directa de la compra de materiales”.

¿Alcanzan los $ 400.000?

Tras realizar un análisis exhaustivo de los proyectos, Barducco sostuvo que “una primera parte de la respuesta indicaría que en términos de costos y precios del mercado de la construcción y para cada caso según el modelo de vivienda que se analice, los 400 mil pesos no cubrirían totalmente” la construcción de estas casas.

Según su estudio, el monto del crédito alcanzaría para cubrir entre un 70% y un 94% del presupuesto, según el modelo de casa que se pondere (ver “El valor de las viviendas”). Para poder responder al interrogante, el arquitecto destacó “el hecho de que en todo emprendimiento debe existir en la contraparte cierta capacidad de contribución a esa asociación de esfuerzos económicos, lo que se estima que también deberá ocurrir”.

Así lo indican los resultados alcanzados. Para erigir la casa clásica de 1 dormitorio (53 metros cuadrados) con techo inclinado se necesitan $ 427.750,15. Si se construye con techo plano, el monto asciende a $ 455.859,37. En ambos casos, los $ 400.000 que otorga el crédito alcanzaría para construir un 94% y un 88% de cada casa, respectivamente.

La brecha crece con la cantidad de metros cuadrados. Edificar la casa clásica de 3 dormitorios (75 metros cuadrados) con techo inclinado implica $547.280,71, que se traducen a $568.717, 14 si se elige el techo plano. En esta variante de 3 dormitorios, el crédito cubriría entre un 70% y un 73% del monto necesario.

En base a los valores desagregados obtenidos de los estudios realizados y agrupados en etapas evolutivas de la construcción de las viviendas, resultan las distintas proporciones del presupuesto a prever para cada una de ellas, que se muestran en las gráficas (ver “Importes por etapa de construcción”).

En palabras del tutorial de Procrear, “lo que falta lo consigue el comitente”. En síntesis, el beneficiario deberá contar con ahorros propios para poder construir la casa propuesta por Procrear.

Los reparos de los arquitectos

• La línea de crédito Procrear Compra de Terreno y Construcción establece como condición que se deben construir los modelos de casas propuestos. El fundamento de esta directiva es que “permite ahorrar tiempo y costos en la realización de la obra”. Allí también se establece que “el profesional que hayas elegido para realizar la obra debe adaptarlo a los requerimientos del municipio y firmarlo”, razón que encendió el debate de los profesionales del rubro.

El decano de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (Fadu) de la Universidad Nacional del Litoral, Arq. Miguel Irigoyen, explicó que los honorarios profesionales de una obra usualmente son el proyecto, el cálculo estructural -tiene que haber un profesional que se haga cargo de la estructura-, los trámites ante los organismos competentes -fundamentalmente municipios y comunas para obtener los permisos y que se ajusten a las reglamentaciones vigentes- y la dirección de la obra. “Todos son rubros importantes, me parece un error conceptual hablar de ‘ahorro’ en estos aspectos. Lo correcto sería ampliar el límite del crédito para que estén incluidos los honorarios profesionales que correspondan. Después de todo, no estamos hablando de tanto dinero: en el total de una obra, la incidencia del proyecto no es determinante”.

Estas afirmaciones son respaldadas por el análisis de presupuesto realizado por el Arq. Carlos Barducco. De acuerdo al cálculo efectuado a través de una simulación de liquidación de honorarios y aportes realizada a través del sistema que el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Santa Fe (CAPSF) posee para este fin, “el impacto que los honorarios profesionales tienen en el presupuesto de cada uno representa entre un 1,3 y 1,8% aproximadamente del respectivo valor de obra”. Si bien estos guarismos son mínimos y referenciales, “permiten cuantificar de todos modos cuál es costo profesional en este tipo de emprendimientos”.

El Arq. Marcelo Molina, presidente del Distrito I del CAPSF, se expresó en la misma línea que sus pares. “La firma del arquitecto supone asumir la responsabilidad de una tarea ejecutada”. En su opinión, lo que debería existir “es la firma de una repartición o de un responsable del área pública que deje constancia que son prototipos elaborados por los equipos técnicos del banco, de la dirección de vivienda o del ministerio, según el caso; pero que resulten idóneos. Con el sello correspondiente de la repartición, el Colegio de Arquitectos podría habilitar que el profesional que ingrese, lo haga para el tramo de dirección de obra. De otra manera -como se realiza actualmente-, el profesional se hace responsable por un proyecto que no realizó”.

“Toda obra tiene que tener un profesional al frente, en quien recae la responsabilidad civil de la obra al firmar los planos y hacerse cargo. Obviarlo no es un ahorro, es un error conceptual”.

Arq. Miguel Irigoyen

Decano de la Fadu

“Firmar proyectos realizados por terceros reviste un conflicto ético. El código de ética establece que uno no puede hacerse cargo de tareas ejecutadas por terceros que no hayan sido personalmente supervisadas ni expresamente cedidas”.

Arq. Marcelo Molina

presidente del DI del CAPSF

 

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60 personas por día atiende, en promedio, el Banco Hipotecario de Santa Fe sólo por créditos Procrear. A esto se suman charlas diarias y atención de consultas específicas.

¿Se puede modificar el proyecto?

• El interrogante fue planteado por los propios beneficiarios en el grupo de Facebook “Por.Cre.Ar. Santa Fe”. La respuesta llegó el 2 de diciembre como un rumor: en el mismo grupo, un usuario de Rosario compartió una circular interna de Gerencia de Políticas de Crédito del Banco Hipotecario que establece los cambios en cuestión. Referentes de la sucursal Santa Fe de este banco destacaron que se trata de “parámetros generales” y aclararon que “el proyecto no puede modificarse, salvo excepciones que deben plantearse caso por caso”.

Estas excepciones pueden responder a la planimetría del predio (terrenos en esquina, por ejemplo), su topografía, normas municipales, cuestiones hidráulicas, estudios de suelos o razones climáticas. También aclararon que es posible realizar cambios en las cubiertas y las aberturas, incluyendo el tamaño de las ventanas; se pueden utilizar sistemas constructivos tipo steel framming, casafforma u otros sistemas que el banco apruebe.

Los cambios pueden implementarse sin modificar el espíritu y disposición de la planta base del proyecto.

Lo importante

Se puede cambiar la línea de crédito

• Fuentes del Banco Hipotecario de Santa Fe informaron que los beneficiarios pueden cambiar la línea de crédito a la que aspiran antes de presentar los papeles. Así, quienes salieron sorteados en la línea Compra de Terreno y Construcción, por ejemplo, pueden cambiar a Ampliación y Terminación; Refacción o Construcción, según el caso. Esto es posible al contemplar que la situación personal puede haber cambiado: en el tiempo transcurrido desde su inscripción hasta el sorteo, el beneficiario pueden haber adquirido un terreno, por ejemplo. La única excepción es Compra de Vivienda a Estrenar, que no es posible cambiar con el resto.