Aprueban nuevas reglas urbanísticas para la ciudad de Santa Fe: en qué consisten

A través de una ordenanza sancionada por unanimidad, el Concejo de Santa Fe dispuso una modificación del Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU), Ordenanza N° 11.748 de la ciudad de Santa Fe, que es una suerte de hoja de ruta que determina cuáles son los distritos y cómo se puede edificar en este capital. Fue una readecuación del mensaje Nº 28 que había remitido el Ejecutivo Municipal.

Las nuevas reglas urbanísticas, que comenzarán a regir en febrero de 2025, se aplicarán en los Distritos Residenciales, de Centralidad y de Equipamiento. Son las áreas de alta densidad; de alta densidad con exigencia de altura mínima; de densidad media, y de baja densidad en proceso de integración y en áreas de consolidación.

Estos parámetros indican que los sectores de ejido urbano donde regirán las nuevas pautas constructivas serán la subárea macrocentro/microcentro; los entornos particulares y los principales corredores viales de la ciudad, entre otros sectores.

Aquí, ahora se podrá ampliar el Factor de Ocupación Total (FOT) en anchos de parcelas; también por edificación en parcelas con frente a avenidas o espacios verdes; por la adopción de estrategias ambientales y por suscribir Convenios de Plusvalía Urbana (CPU).

Estrategias ambientales

Es interesante destacar la cuestión del fomento de estrategias ambientales. En las edificaciones actuales y futuras, si se incorporan mejoras en las cualidades ambientales, el FOT admitido para cada distrito se podrán incrementar la edificabilidad hasta un 50%.

Las estrategias ambientales aluden a la posibilidad y los beneficios que recibirían las edificaciones por la aplicación de, por ejemplo, certificados de eficiencia energética; iluminación eficiente y control solar; acondicionamientos climáticos; jardines verdes verticales y la disminución del consumo de agua, entre muchas otras prácticas de sustentabilidad.

Y también, si se optara por suscribir un Convenio de Plusvalía Urbana, entre el Ejecutivo Municipal y el propietario de un inmueble que solicite un permiso de obra o la que en un futuro la reemplace (…), se podrá incrementar hasta un máximo de un 30% del FOT admitido para el distrito en donde se ubique la obra seleccionada.

¿Qué son los Convenios de Plusvalía Urbana, una nueva figura incluida en el ROU? son instrumentos a aplicar para la recuperación de la plusvalía urbana que se formalizarán entre la Municipalidad y el propietario de un inmueble determinado.

Estimulan la construcción, ya que permitían otorgar “excepciones a la normativa vigente que impliquen autorizaciones de mayor aprovechamiento de parcelas en edificaciones; ancho mínimo de parcela en subdivisiones y urbanizaciones, y la cantidad de cocheras”, dice el despacho sancionado

Alta densidad

Para las zonas de frentes urbanos de alta densidad, destinado fundamentalmente a la localización de uso residencial permanente, se permitirán urbanizaciones “siempre que se realicen en forma contigua a sectores con urbanización aprobada, ejecutada y adecuada accesibilidad. Las dimensiones mínimas de lotes serán de 20 metros de frente y 400 metros cuadrados de superficie”, dice la norma.

La infraestructura mínima requerida son, entre otras, la apertura, abovedamiento y cuneteo de calles; cruces de caños en bocacalles; forestación de calles y espacios verdes; red eléctrica de baja tensión y alumbrado público; red de gas por extensión de la red existente, y tendido de red domiciliaria de agua potable por extensión de la red existente o por perforación y bombeo con torre tanque de reserva.

Plan y fondo de obras

Otras dos incorporaciones aprobadas en el ROU son la creación del “Plan de Obras para el Mejoramiento de la Infraestructura Urbana”, que consistirá en un listado de obras públicas destinadas a la infraestructura urbana de arquitectura y de servicios. Dicho plan deberá ser elaborado por el Ejecutivo y remitido al Concejo para su evaluación y eventual aprobación mediante la Ordenanza de Presupuesto.

También se formalizó el “Fondo Especial de Desarrollo Urbano”, integrado por los recursos provenientes de la celebración de Convenios Urbanísticos y de los Convenios de Plusvalía Urbana, para la atención del Plan de Obras para el Mejoramiento de la Infraestructura Urbana que ejecute el Municipio.

En este punto, se autoriza al Ejecutivo Municipal a conformar o integrar un fideicomiso público “cuyo objeto será la gestión eficiente de las obras detalladas en el plan, garantizando la correcta asignación de los recursos y la ejecución de los proyectos aprobados”, dice la ordenanza modificatoria.

En el recinto

El concejal Lucas Simoniello (interbloque oficialista “Unidos”), quizás el legislador que mejor lleva las temáticas de suelo, hábitat y urbanización, ponderó que esta modificación al ROU “promoverá la participación privada; además, los nuevos criterios serán redituables para el Estado local y amigables con el medio ambiente”.

Luego subrayó la incorporación de estrategias ambientales, sobre todo en las construcciones horizontales (edificios), con “parámetros de este siglo”, para que en la ciudad “se pueda construir de forma amigable con el ambiente. Mejor calidad constructiva deriva en mejor transmitancia térmica, mejor consumo de energía, o mejor uso de la luz solar; permite instalar terrazas verdes o recolectar agua de lluvia”, enumeró.

Por otro lado, esta ordenanza “generará más articulación público-privada, algo que atrae la inversión, puede generar obra pública y, por lo tanto, más empleo. Y si todo eso se da, la ciudad gana. Por eso nos parece tan importante el trabajo que hemos realizado con este proyecto sancionado”, valoró Simoniello.

Desarrollo sostenible

Esta modificación “actualiza los parámetros urbanísticos, con lo que posibilitaría aumentar la edificabilidad en determinados distritos. Además, los Convenios de Plusvalía Urbana permitirán recuperar el valor agregado generado por mejoras en esos indicadores urbanísticos que de que vale un desarrollador, para volcarlo en beneficio de la ciudad”, declaró Cecilia Battistutti.

Por su parte, María Beatriz “Titi” Barletta sostuvo que “estas actualizaciones no sólo refuerzan nuestro compromiso ambiental, sino que también nos alinean con los Objetivos de Desarrollo Sostenible, promoviendo una integración entre urbanización y cuidado del medioambiente”.

La edila concluyó con un llamado a la reflexión: “Celebro este avance como un hito para Santa Fe. Sigamos habituándonos a pensar nuestra ciudad en clave ambiental, donde el desarrollo económico y la sostenibilidad vayan siempre de la mano”.